제가 사는 아파트에서는 강아지나 고양이를 상당히 많이 키웁니다. 지난 2017년도 기사를 보면 반려동물 인구가 1,000만 명을 넘었다고 할 정도로 이제 반려동물은 우리의 일상이 되었습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 반려동물을 키우는 자체를 싫어하는 사람도 당연히 존재합니다.
특히 강아지나 고양이를 키우는 몇몇 집은 소파라던가 문틀이 남아나지 않습니다. 짖는 소리 등으로 소음도 발생하고, 반려동물 대소변을 제때 치우지 않으면 바닥 오염이 발생할 수 있습니다. 이렇기 때문에 임대차 계약에서 반려동물을 키우는 것을 싫어하는 집주인들이 매우 많습니다. 고양이나 강아지가 망가뜨린 집안 구조물은 임차인이 변상해야 합니다만, 이것 자체도 분쟁거리가 됩니다.
그렇다면 전세나 월세 같은 임대차 계약에서 반려동물을 키우면 집주인이 임대차 계약을 해지하거나 갱신을 거부할 수 있을까요?
임대차 계약서 상 금지 특약이 없으면 반려동물을 키워도 임대인이 계약을 해지하거나 갱신을 거부할 수 없다.
민법 상 계약 중도해지 사유
제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제610조(차주의 사용, 수익권) ①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. (제654조에 따른 준용 조항)
민법
임대차 계약의 중도해지 사유는 민법에서 규정하고 있습니다. 위 계약 중도해지에 대한 민법 조문들의 공통점은 일방의 행위로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에는 상대방은 계약 해지를 할 수 있다는 것입니다.
임대차 계약의 목적은, 주택의 경우는 ‘거주의 평안함’, 상가의 경우는 ‘영업’입니다. 따라서 일반적으로 주택에 거주할 수 없을 정도가 되거나 상가가 영업할 수 없을 정도가 된다면 임대차 계약의 해지가 가능하다고 해석할 수 있습니다.
반려동물과 연관 지어 생각하자면, 임차인의 반려동물로 주택에 거주할 수 없을 정도가 되거나 영업을 할 수 없을 수준까지 되기는 쉽지 않습니다. 이에 예외적인 경우가 아닌 한 집주인이 반려동물을 사유로 임대차 계약의 중도해지를 할 수는 없습니다.
주택임대차보호법상 계약 갱신 거부 사유
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
주택임대차보호법 제6조의3 각호
반려동물에 대한 분쟁은 상가보다는 주택이 대다수이므로 주택임대차보호법을 위주로 살펴보겠습니다. 주택임대차보호법 상 임대차계약 갱신 거부 사유는 위와 같이 총 9가지입니다. 그 내용을 살펴보면, 일반적으로 반려동물과 직접적으로 관련된다고 생각되는 조문은 없습니다.
그러므로 주택임대차보호법에 의할 때에도 단순히 반려동물을 키운다는 사유로 임대차계약의 갱신을 거부할 수는 없습니다.
관련 판례
조금 결이 다르기는 합니다만, 임대차계약을 체결하고 임차인이 우선 계약금 4,000만 원을 지급하였는데 반려동물이 있다는 이야기에 임대인이 계약의 이행을 거부하고 계약금 4,000만 원을 돌려준 사건이 있었습니다. 이에 계약 해지를 당한 임차인은 반려동물은 계약 이행 거부 사유가 될 수 없다고 하여 계약상 계약금 배액 배상 조항에 따라 4,000만 원을 소송으로 청구했습니다.
이에 재판부 또한 계약서 상 특약이 없는 한 반려동물을 사유로 체결된 계약을 해지할 수는 없다고 판단하고, 다만 그 책임을 제한하여 1,200만 원을 임대인이 임차인에게 계약 위반의 대가로 지급하라고 판결한 바 있습니다.
임대차 계약 상 '반려동물 금지' 특약이 있는 경우
하지만, 임대차 계약 상 ‘반려동물을 금지한다.’와 같은 특약이 있다면 이야기는 달라집니다. 이와 같은 특약은 민법이나 임대차보호법에서 금지하는 내용이 아닌 한 사적 자치의 원칙에 따라 ‘유효’합니다. 그러므로 만약 반려동물 금지의 특약이 있음에도 불구하고 반려동물을 키웠다면, 집주인으로부터 계약 중도해지의 내용증명을 받아도 대항할 수 없습니다.
사안이 특수한 경우 (이 글을 작성한 이유)
그런데 이 포스트를 작성한 이유는 지식인에서 본 아래 질문 때문입니다.
반려동물 사육으로 방빼라고 하네요. 계약서에는 반려동물 사육 금지가 명시되어있지 않으나 다방에 글을 올릴때 반려동물 불가능으로 되어있다고 이사가달라고 하네요..
지식인 질문사항
최근 전세나 월세를 구할 때 ‘다방’이나 ‘직방’과 같은 어플을 이용하는 경우가 많아지면서 앱에서 내세운 임대인의 조건이 계약서에 명시되지 않은 경우 어떻게 해결해야 하는가의 문제가 발생하고 있습니다.
위 질문에 대해서는 지식인에서 대답해 주신 변호사님께서도 말씀하셨듯, 임대차 계약의 과정에서 ‘다방’의 역할이 어떠했냐에 따라 결론이 달라질 것으로 예상됩니다.
다만, ①시간 상 최종 체결한 계약이 유효한 계약인 측면에서 다방 어플의 조건은 집주인의 일방적 의사표시이므로 실제 계약 체결 시 당연히 조율되어야 하는 점, ②금지 조건은 더 엄격하게 판단해야 하는 전제에서 임대차 계약에서 최종적으로 반려동물 금지의 특약이 없다는 점, ③반려동물 금지 특약을 넣지 않은 것은 임대인의 과실인데 계약이 해지된다면 그 과실을 임차인에게 전가한다는 점에서 최종 임대차 계약 내용에 따라 임대인의 계약 해지는 부당하다고 ‘사견’을 밝힙니다.
맺음말
이러한 반려동물 분쟁을 사전에 해결하기 위해서는 (당연한 말이지만) 임대인은 반려동물 사육이 금지된다는 점을 계약 체결 과정에서 한 번 더 임차인에게 통지하고 특약으로 삽입해야 하며, 임차인은 사전에 반려동물에 대한 문의를 해야 할 것입니다.
또 임대 부동산의 훼손 등에 대해 임대인에게 변상할 것을 약속하고 그 내용도 계약서 상 특약으로까지 기재한다면 반려동물로 인한 임대차 분쟁은 상당히 줄어들 것이라고 예상합니다.
사소한 계약 한 줄이 이후의 분쟁을 막는다는 점에서 꼭 주의하시기를 바라겠습니다.
감사합니다.
도봉구 창동
원스탑 서비스 창동법률사무소
이기홍 변호사
