임대차 가 종료되었을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 진행하라고 합니다. 하지만 이는 단순히 대항력을 확보하기 위한 조치일 뿐, 보증금을 돌려받기 위해서는 결국 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다.
이 글에서는 임대차 종료 후 소송까지 가는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.
임차권등기명령 신청의 주의 포인트
(1) 임대차 종료의 통지
임차인이 임대차 종료를 통지하지 않으면 임대차보호법에 따라 ‘묵시적 갱신’이 되어버릴 수 있습니다. 그러므로 다른 곳으로 이사를 가려면 그 전에 반드시 임대차 종료의 통지를 임대인에게 해야 합니다. 전화나 문자로도 ‘도달’을 인정받으면 증거 효력을 가지지만, 증거로서 활용가치가 높은 ‘내용증명’을 사용하실 것을 추천 드립니다.
(2) 관할법원
임차권등기명령 신청은 임대차 부동산이 위치한 장소를 관할하는 법원에 신청해야 합니다. 임차권등기명령 결정은 빠르면 1주, 일반적으로 2주면 나오게 됩니다. 그런데 다른 법원에 임차권등기명령을 신청하면, 그 법원은 관할 법원으로 이송시키게 됩니다.
이 이송 시간이 1주 정도입니다.
관할 선택을 잘못한 어떤 블로거 글에서, 이송에 일주일이 걸렸는데 결정은 이송된 다음날 바로 내려졌다고 합니다. 즉, 관할이 아닌 법원에 임차권등기명령을 신청하시면 엄청난 시간이 더 소요되기에 꼭 주의하시기 바랍니다.
(3)등기부등본에서 임차권등기 확인 후 주소 이전
임차권등기명령을 받으면 법원사무관은 등기소에 임차권등기의 기입을 촉탁하며, 등기소에서는 등기부등본에 임차권등기를 기입함으로써 임차권등기가 이루어집니다.
그런데 임차권등기명령 결정 전에 주소 이전을 하시면 대항력이 사라지게 됩니다.
그러므로 법원의 결정문을 받은 후, 임대차 부동산의 등기부등본까지 발급 받아 임차권등기 내용을 확인하고 주소 이전을 해야 안전합니다.
소송을 위해 준비할 사항
(1)원상회복 의무 청구 방어 : 사진이나 동영상 준비
임대차 계약이 종료되면 임차인에게는 임대차 목적물의 반환 의무가, 임대인에게는 임대차 보증금 반환 의무가 발생합니다. 특히 임차인이 부동산을 반환할 때는 원래대로 원상복구하여 반환해야 합니다.
그런데 만약 임차인과 임대인 간에 사이가 나빠지면, 임대인은 이 원상복구에서 트집을 잡아 임대차 보증금에서 일부 금액을 공제하려 듭니다. 아니면 임대차보증금을 돌려준 이후 원상회복 의무의 불이행을 사유로 부당이득금 청구 등 소송을 걸어올 수도 있습니다.
그러므로 원상복구 후 이사를 나오기 전에 사진이나 동영상을 준비하여 방어를 위한 증거를 만들어야 합니다.
(2) 임대차 부동산의 사용 종료 확인
“임대차 부동산의 열쇠나 비밀번호를 넘겨받은 날까지 임차료를 지급해달라.”고 임대인이 소송을 걸 수도 있습니다. 만약, 임대차 관계 종료 후에도 임차인이 부동산을 계속 사용하고 있었다면 사용을 마치는 날까지 월세를 지급해야 합니다.
하지만 임대차 부동산을 ‘점유’만 하고 있었을 뿐 ‘사용수익’을 하지 않았다면 임대인의 청구는 부당하다고 판단하게 됩니다.
그러므로 부동산 사용을 종료한 날의 증명을 할 수 있는 증거를 만들어야 소송에서 쉽게 반박을 하고 분쟁을 신속하게 종결시킬 수 있게 됩니다.
맺음말
임차권등기명령 제도를 활용하여 대항력 등을 유지하는 것은 매우 중요합니다. 그런데 그보다 중요한 점은 “임대차보증금을 전부 돌려받을 수 있는가”입니다. 소중한 임대차보증금을 전부 안전하게 회수하실 수 있도록, 그리고 추후 예상되는 소송에서 손쉽게 이길 수 있도록 철저하게 준비가 필요합니다.
감사합니다.
서울 도봉구 창동
변호사 이기홍 창동법률사무소